[摘要] 买不起商品房，又租不到廉租房，中低收入的城市“夹心层”成为住房问题上最尴尬的群体。如果推出共有产权房，像这样的“夹心层”的住房问题就有希望解决了。
买不起商品房，又租不到廉租房，中低收入的城市“夹心层”成为住房问题上最尴尬的群体。如果推出共有产权房，像这样的“夹心层”的住房问题就有希望解决了。日前，酝酿多时的共有产权住房指导性文件在我省出台并施行，各地市可根据居民实际需求和本地实际情况制定具体实施细则。这一住房保障模式主要针对中低收入家庭提供“部分产权”的住房，开创了住房保障的新模式，探索出一条新路，引发社会广泛关注。
“完全产权”成“共有产权”
保障房避免踏入“权利房”歧途
之前，我省保障房共有廉租房、经适房、限价房、公租房四种形式。共有产权实施后，将原来的经适房和限价商品房实行了并轨，称为购置型保障房（去年，我省已将公租房和廉租房实行了并轨，称为租赁型保障房），同时开展共有产权保障房的探索。保障对象可以根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，地方政府持有保障性住房的另一部分产权，这就是共有产权保障房。
近年来，经适房小区出现部分高收入群体，空置率较高和向外出租等乱象，将经适房背后的灰色地带呈现出来，有些地方的经济适用房甚至变成了“权利房”和“福利房”，经适房陷入质疑。同时，一段时间以来的房价高企，让很多人连经适房也买不起了。共有产权保障房推出市场后，保障对象在选择保障方式时将更为灵活，并减轻经济负担。保障房也从“完全产权型”转向“共有产权型”，有利于地方政府积蓄财政实力和制度保障来推进保障房建设，也有利于让市场介入、发挥市场作用。
新变化让共有产权住房模式的试点缓慢铺开。记者了解到，共有产权房并非首次提出，早在2007年起就已经在江苏省淮安市进行试点，目前这一模式已在江苏省其他地区获得了推广。随后，在2012年1月，上海也降低共有产权房的准入门槛，月收入达5000元的也可以申请。而在2013年10月末，上海共有产权保障房开始摇号选房，2013年共筹集约3万套房源，解决了部分中低收入家庭住房难的问题。西安交通大学房地产研究所所长杨东朗告诉记者，共有产权住房并不是一个新概念，而是由来已久。90年代初期，房改工作开始加快，大城市尤其是特大型城市，因为职工住房的困难比较突出，更需要通过改革来改善住房条件。1994年房改决定的出台，在对公房性质的认识取得重大突破的基础上，就出售公房作了详细规定。高收入家庭购买后拥有完全产权，可进入市场买卖。但当时高收入者比例还很小，为了解决中低收入者买不起房的问题制定的相对价格较低的公房，购买者也拥有产权，五年后可进入市场，在补交有关费用后，收入归个人所有。而在北京等房价较高的地区，中低收入者仍难以承受，则可以再降低价格，购房者购买部分产权。
那么，共有产权房与曾执行多年又经常曝出负面消息的经济适用房制度有何区别？新政策如何避免踏入“权利房”的歧途？此前，省住建厅相关负责人在接受采访时表示，实行共有产权住房保障后，购置型保障房的申请受理渠道保持不变，但严格了转让管理。购置型保障房原则上不得转让，确需转让的，首先由政府优先回购，五年后方可自由转让，转让的收入，应当按照产权比例进行分配。政府要将转让的收入连同增值部分，全部用于保障房建设，不得挪作他用。凡将购置型保障房转让的保障对象，不得再次申请保障性住房。
“与经适房存在的源头审批和套利漏洞不同，共有产权保障房政府优先回购，转让收入将全部用于建设保障房，既可以保持其保障房属性，又可以加快后续保障房的建设。个人与政府共有房产产权，可规避和解决传统经济适用房的管理漏洞和寻租行为，同时解决被保障对象支付能力不足和政府补偿资金压力大的问题。在一定程度上避免保障房落入灰色地带，更多地提供给真正需要的群体。”杨东朗表示。
更多人得到保障
真正惠及中低收入“夹心阶层”
购置型保障房：在配售过程中明晰政府与保障对象的产权份额，实行共有产权管理。今年9月之前已分配入住的经济适用住房和限价商品住房继续执行原有政策，已经开工尚未配售的，可继续执行原有政策，也可按新规定实行共有产权管理。中等以下收入住房困难家庭、新就业且无房的大学生以及一定年限的外来务工人员可在当地购买购置型保障房，且只能购买一套。优先保障低收入住房困难家庭和原经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。
租赁型保障房：原则上以租为主，确有意愿购买部分产权的保障对象，按照先租后买、产权明晰的原则，允许其购买租赁型保障房部分产权或全部产权，但出售比例要控制在房源总套数的40%以内。原则上保障对象可自由选择购买产权份额。个人产权未达到60%时，保障对象仍须缴纳政府产权部分的租金，个人产权达到60%以上时不再缴纳租金。租赁型保障房的转让，前提必须取得全部产权，其他政策与购置型保障房相同，也由政府优先回购。
我省出台的以上指导性实施政策，给中低收入群体带来了福音。“有了共有产权房，我们这样的‘夹心层’就可以实现买房梦了。”今年32岁，租住西郊日化小区的刘生奋告诉记者。他们夫妻是外来务工人员，共同经营个体，收入不高，属于我市中等偏下水平。“我们既不符合条件住公租房，又买不起房，共有产权房让我们看到了希望，可以少花点钱买一套小一点的经济适用房，至少可以拥有自己的固定住房，从此不用奔波。等以后钱攒够了，再逐渐增加产权比例。”
廉租户崔可学对记者表示，孩子越来越大了，按照国人的传统观念，他非常希望有一套属于自己的房子，政府的新规定给了他希望，虽然廉租房面积不大，但他也将争取慢慢地购买一些产权。
省住建厅相关负责人解释说，个人产权只要占到6成，在自住的前提下，即可无限期享受政府提供免费无息贷款，不必再缴纳租金；剩余的产权份额，也可以通过分期购买的方式进行支付。
陕西房地产研究会会长王圣学表示，地方政府让出部分土地出让，以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。他认为，通过在市场上出售或由保障对象购买政府持有的部分产权，政府能够回收土地等各种增值，有利于后续保障房建设的投入，使更多的人得到住房保障。此外，共有产权保障房所面向的保障人群是真正的中低收入“夹心阶层”。这一群体工作单位与家庭收入更加固定，事业上升度高，相关政府部门对其的监管更加有效。
“共有产权”更要“共享权利”
完善制度确保公平才能实现公益性
共有产权住房引起网络上普遍热议。网友“木须虫”（公务员）评价说，相比较而言，“共有产权”的资金不仅有利于缓解资金的压力，更有利于形成一个比较合理的回收再投入的机制，这对于保障房的持续建设有着相当的促进作用。鉴于此，既然“共有产权”已经被广泛试点运用，那么，使其成为一种模式，统一化、规范化操作，以确保公平，就显得十分紧迫了。
网友冬雪草（媒体从业者）点评表示，“共有产权”，更要“共享权利”。维护穷人的住房权利，捍卫穷人的住房尊严，有必要从制度设置环节入手，让“共享权利”成为制度属性与政策伦理。权利优先、伦理至上，是一切制度和政策的“共有产权”。唯如此，才能“保障”制度与政策的公益性、惠民性，实现“伦理是公共政策的内在诉求”。
王圣学在分析共有产权住房的同时，提出了他的不同观点。他认为，在京、沪、广等供需矛盾突出、房价压力大的城市，实施共有产权住房是符合市场规律的。但是对于西安来说，保障房供应量巨大，商品房价处于中等水平且比较稳定，则不适合推行这一政策。同时，他建议，在解决“夹心层”的住房问题和在共有产权制度的推进过程中，仍有不少疑问有待解决。例如，如何扩大共有产权的覆盖人群、如何合理定价、如何完善共有产权房的上市回购定价模式等。政府应该严格把握尺度，究竟应该提供多少保障房，这些保障房又该普惠到哪些群体，在政策的完善上，还需要仔细斟酌，才能不陷入困局。
记者从西安市房管局获悉，目前我市关于开展共有产权住房工作的相关实施细则还在酝酿，细则将充分考虑西安市的实际情况与居民实际住房需要，在省上有关文件精神的指导下，会更有可操作性。近年来，西安市始终把住房保障工作作为惠民生、调结构、稳增长的重要举措。经过十余年的发展，形成了对城镇中等以下收入家庭、外来务工人员和城中村、棚户区住房困难家庭“五位一体”的多层次的住房保障体系。截至8月底，今年我市保障性安居工程新开工10.2931万套（户），完成全年任务的102.9%；新增发放租金补贴2844户，占全年任务的94.8%；基本建成10.2344万套，占全年任务的99.4%。
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