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调控加码 你是学霸还是学渣?2017年房企业绩大猜想

钦州房产大V   2017-03-22 17:51

[摘要] 2017年以来,房地产市场调控频繁加码,从热点一二线城市逐渐蔓延到享受其溢出效应的三四线城市,市场进入深度降温季。来势汹汹的调控将导致市场格局生变,企业洗牌加速。对于房企来说,2017年的房地产市场更是一场真枪实弹的市场拼杀。

2017年以来,房地产市场调控频繁加码,从热点一二线城市逐渐蔓延到享受其溢出效应的三四线城市,市场进入深度降温季。来势汹汹的调控将导致市场格局生变,企业洗牌加速。对于房企来说,2017年的房地产市场更是一场真枪实弹的市场拼杀。

实际上,3月16日由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组权威发布的《2017中国房地产百强企业研究报告》也显示出,百强房企通过精准研判、紧抓主流实现了规模的高速增长,在市场竞争中“强者恒强”。

那么,经过上一轮激烈竞争的洗礼,在2017年“吹尽黄沙始到金”的市场检验下,让我们观其全貌、察其端倪,做一个业绩大猜想:2017年谁将是地产老大,谁是能够“真金不怕火炼”的“学霸”?谁是改变格局的黑马?谁又是面临出局困境的“学渣”?

2016年,恒大、万科碧桂园三家企业销售额纷纷突破3000亿元,将其他房企远远甩在身后,堪称行业“三巨头”。2016年,恒大在对万科一路的追赶中终于实现了超越,登上老大的宝座;2017年至今,碧桂园后来居上,已暂居榜首2个月。三家企业的轮流坐庄使“一哥”争夺战成为今年大的悬念。我们从销售目标、实现情况、货量和核心竞争力综合来看,2017年到底哪家房企能当老大?

图1:2014-2016年恒大、万科碧桂园销售额及2017目标销售额

首先,销售目标是房企根据自身发展节奏做出的预判,结合了做大意愿、战略节奏、实际能力等,是主要的判断依据:销售目标方面,恒大、万科已经从规模导向逐渐向效益导向转变,销售目标分别在4500和5000亿元左右,碧桂园则不遗余力想要实现由3000亿向5000亿元的跨越式发展。

从近年平均发展速度来看,恒大近三年以平均57%的超高增速成功摘取2016销售桂冠,“秒杀”2017年21%的目标增速;万科2017年目标增速37%,相较于近三年平均29%增速,目标还算简单易行;碧桂园2017年目标增速高达62%,但其黑马速度已经成了行业的现象级代表,一言不合就开外挂,2013年、2016年均以超过120%的增速跨越千亿、3千亿门槛。

图2:2017年1-2月恒大、万科碧桂园销售额及目标完成率

目前,前两月销售目标完成情况已经初见端倪。2017年1-2月,碧桂园万科、恒大销售额分别为872.6亿元、866.3亿元和684.1亿元,目标完成率均在15%以上。而历史目标完成率也可作为一项佐证。三家企业近几年都是言出必行的优等生,合理制定目标并超额完成目标属于常态。由此判断,三家企业的销售目标还是比较靠谱的。

图3:2016年恒大、万科碧桂园土地储备与销售面积比值

图4:2016年恒大、万科碧桂园新增土地储备情况

其次,货量毋庸置疑是影响三强争霸的大筹码。从三家房企当前的土储开发年限来看,恒大、碧桂园开发年限大致在3-4年之间;万科秉持量入为出的策略,土地开发年限在2-3年之间。从其近期拿地动作来看,恒大在招拍挂、收并购市场都是大手笔,碧桂园更是开足马力,2016年、2017年新增土地储备规模都明显高于其他两家企业。可见,三家企业当中,碧桂园略胜一筹,但三家企业均能满足2017年的目标增长需要。

此外,从把握市场的核心竞争力来看,三家企业各有千秋,都是房地产行业的超级学霸。恒大的杀手锏在于“土地储备丰厚、收并购迅猛”;万科则在于“对主流市场的精准把握、深厚的管理积淀”;碧桂园则是“区域大盘开发模式、三四线优势、全民营销”。

如果超级学霸之间的差距不相伯仲,那竞争的结果就是“时势造英雄”。当前局面来看,碧桂园在业绩增速、新增土储等领域相对领先,赢面较大;可若三四线城市限购进一步升级,那鹿死谁手尤未可知,或许善于把握主流市场需求的万科有望重回销售榜首;但资本影响也不容小觑,美国的霍顿公司(D.R.Horton)即凭借收并购飞跃发展,位居全美房企首位,如果恒大加大杠杆运用空间,也有称王的希望。

总之,不管销售目标高下如何,超级学霸之间的竞争仍然十分激烈,毕竟他们擅长的就是,我啥都不争,但我仍然能考!

我们已经反复论证,千亿是房企规模增长的分水岭。2017年,“决战千亿之巅”仍是行业的大看点之一。老千亿能否稳步前行不掉队,千亿以下房企能否激流勇进破千亿,都决定了千亿阵营的数量。我们分别来看:

老千亿:精英级学霸

图5:2016年销售额超过千亿的百强房企销售额及目标增长率


从销售目标来看,千亿企业以跨越3000亿、2000亿门槛为主,目标增长率至少在20%以上。绿地、保利、中海、融创以超3000亿为目标,华夏幸福、绿城、华润、金地几家2016年新晋千亿的房企以跨越2000亿为目标。其中,融创作为新晋千亿企业,销售目标为3000亿,目标增长率接近翻番,是该阵营中的急先锋,通过疯狂并购储备充足“弹药”成为高速增长的依托。这些房企或背景雄厚、或产品过硬、或享受政策红利、或善用资本利器,可谓是房企中的“精英学霸”,基本能实现稳定增长。

千亿以下房企:谁是实力学霸?

图6:销售目标为千亿的百强房企2016年销售额及目标增长率

2016年,9家房企销售额在450-900亿元之间,是进军千亿的有力竞争者。通过9家房企近三年的业绩增速与千亿目标增长率比较,可以看出龙湖、新城、鲁能近年平均增速明显高于目标增速,突破千亿指日可待;招商蛇口、荣盛虽略有差距,但均有政策利好,如果为跨越门槛奋力一搏的话,总体实现难度较小;而世茂、旭辉、中南、阳光城4家企业近年平均增幅与千亿目标之间存在较大差距,且其公布的销售目标分别在650-800亿元之间,恐难突破千亿门槛。

图7:2016年销售目标为千亿的百强房企新增土地储备情况


盘点货量的结论与上文相近。从其2016年新增土地储备情况来看,荣盛、龙湖、新城、招商蛇口这四家企业新增土储均在400万平米以上,土地市场表现激进;中南、鲁能这两家企业新增土储在300万平米左右,拿地积极;世茂、旭辉、阳光城通过招拍挂拿地较少,但旭辉、阳光城主要通过合作、并购等方式丰富自身土地储备,尽管弥补了量的不足,但项目情况不一也或多或少会影响出货周期

结合以上分析,2017年,包括龙湖、招商蛇口、荣盛、新城、鲁能在内的5家“实力学霸”将入围千亿阵营,加上稳定发展的8家“精英学霸”和3家“超级学霸”,千亿队伍将扩大至16家。

在千亿级别的大象继续起舞、强者恒强之外,不管行业如何风云突变,总会有一些“黑马”房企成功逆袭,在一定程度上改变行业的竞争格局,也是行业正在发生的变化打下的完美注解。我们认为以下4类房企中有可能产生“黑马”学霸:

进取型黑马

图8:百强代表企业2016年销售额、2017年销售目标及目标增长率


“心有多大,舞台就有多大”,志存高远的企业沿着高速发展目标积极进取,就有可能成为2017年行业黑马。2016年的业绩高涨令房企信心满满,2017年不少百强房企跃跃欲试准备再次大展身手。“迈槛”成为2017年房企销售目标制定的主题,不同规模的房企向着5000亿、3000亿及1000亿目标全速进军。在大部分企业坚持较为稳妥的发展目标时,碧桂园、融创和蓝光销售目标比较激进,目标增长率均超60%,其中融创接近翻番,可能成为进取型黑马。

区域型黑马

图9:各区域深耕代表企业


城市群带来人口和产业的聚集及联动效应,为房地产业长足发展奠定基础,当前京津冀、长三角、珠三角及成渝等城市群快速发展,为当地房地产业发展带来了新的机遇。部分深耕这些区域并具有丰厚土储的房企2017年有望实现销售业绩的弯道超车,例如在京津冀的华夏幸福、荣盛发展、泰禾集团、隆基泰和、鸿坤等;长三角的新城控股、旭辉、阳光城、滨江、中梁、祥生等;珠三角的碧桂园、时代地产以及成渝城市的蓝光发展和金科。其中,深耕三大区域的增速王鲁能可能再次成为2017年的亮点。

并购型黑马

图10:百强代表企业整合、并购情况


在行业整合加速背景下,并购重组成为房企迅速做大规模的重要法宝。2016年在并购市场动作频频的恒大、融创和阳光城积蓄了大量的优质土储,为企业2017年发力打下重要基础,预计将有效助力企业快速扩张,实现业绩跨越式增长;同时,由顶层设计指引的央企、国企间重新洗牌,将成为部分房企快速成长的重要契机,如中海整合了中信,保利整合中航、未来还有可能整合保利置业,中海和保利发展较为稳健,2017年或将在快速前进中迎来新的突破性发展。

机会型黑马

图11:百强代表企业2016年新增土储面积在各等级城市的占比

图12:百强代表企业2016年新增土储金额在各等级城市的占比


随着一线及热点二线城市调控政策的持续收紧,市场下行压力不断加大,而在国家“去库存”、“因城施策”思路下,三四线城市特别是受核心城市直接辐射的小城市乃至小镇,或将在2017年迎来新的发展机遇。如碧桂园、华夏幸福、荣盛发展及时代地产等企业2016年新增土储中三四线城市的面积占比均接近或超70%,拿地金额占比均占40%以上,此类企业或将在此轮三四线城市机遇爆发中,迎来快速成长,成为行业的机会型黑马。

2017年的卡位赛已经开始,百强房企已经成为行业竞争的主力。无论是引领行业的超级学霸、底蕴深厚的精英学霸、积极进取的实力学霸还是应运而生的黑马学霸都是百强房企的典型榜样,百强成为各类学霸云集的大舞台,房企业绩需更突出。而难以跟上时代步伐,无特长、不进取、无法进入百强阵营的房企可能成为“学渣”,面临被市场淘汰的命运。

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