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宜州:已购车库商铺将被拍卖 小区业主懵了

钦州房产大V   2017-10-14 10:09

[摘要] 区的开发商将车库、商铺抵押给银行,逾期无法还贷 ●法院收悉异议后已暂停拍卖;律师称维权需具体情况具体分析....

● 区的开发商将车库、商铺抵押给银行,无法还贷●法院收悉异议后已暂停拍卖;律师称维权需具体情况具体分析

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图为锦绣祺峰小区的大门。记者 黄乒宾 摄​

今年9月初,淘宝司法拍卖平台挂出锦绣祺峰的大量车库、商铺、储藏室,起拍价约3700万元,开拍时间为2017年9月11日10:00。消息传出,业主们像炸开了锅,因为这些车库、商铺和储藏室,都是他们已经购买并且一直在使用的。10月10日,南国早报记者到河池市宜州区锦绣祺峰小区探访。

事件

车库商铺将被拍卖有隐情

锦绣祺峰位于宜州区龙江路377号,规划面积为146亩,已开发90亩,2008年底动工,两三年后大部分楼栋竣工陆续交房,包括4栋在建的,共有数十栋住宅楼,一楼均为车库、商铺和储藏室。

业主说,该小区的车库和商铺,他们 早有2011年买的, 迟有2016年买的。而他的车库是2013年一次性交全款购买的,有协议书和收款收据。虽然开发商一直以各种理由推诿,没有办产权证过户,但是业主们普遍以为,不管有没有证,这些车库商铺都是他们花钱买的,没想到会被开发商抵押给银行,更没有想到有一天会被法院拍卖。

业主李女士说,几个月前,有一群讨债人砸了开发商的售楼部,售楼部从此关门。现在想来,开发商的资金链断裂,是早有迹象的。

9月10日,锦绣祺峰的业主惊闻小区的大量车库、商铺和储藏室被法院上网拍卖,次日一大早,他们来到宜州市人民法院提出执行异议,要求终止拍卖。法院听取了业主们的意见后,决定暂缓拍卖。当天上午10时30分,在开拍半后,淘宝司法拍卖平台显示暂缓拍卖,原因是“被执行人擅自将抵押物进行买卖,该房地产拍卖成交后有可能无法交付”。

业主梁女士告诉记者,锦绣祺峰还有4栋正在建的住宅楼,她2015年交部分款买了一套房,几个月前,她到房产部门查询,才得知备案的购买者另有他人。像这样的情况,梁女士听说这个小区还有不少业主遇到。

业主不完全统计,锦绣祺峰已出售的车库、商铺、储藏室被开发商抵押给银行,以及一房二卖的,涉及一百多户业主。

进展

法院收悉异议后已暂缓拍卖

宜州区人民法院副院长王俊介绍,锦绣祺峰的开发商为广西伟弘房地产开发有限责任公司。伟弘公司作为被告,涉及两起金融借款纠纷案,原告是两家银行——中国建设银行股份有限公司河池分行、中国农业银行股份有限公司宜州市支行。

宜州区人民法院于2015年、2016年分别作出民事判决,判令伟弘公司等支付两家银行本金及利息共计约1400万元。判决生效后,两家银行申请强制执行。法院依法查封了锦绣祺峰小区的一批车库、商铺、储藏室,后依法上网拍卖。这些车库、商铺和储藏室,于2011年至2013年办理了产权证,登记在伟弘公司名下,并于2014年2015年抵押给上述两家银行。

王俊表示,在上网拍卖之前,并未接到业主反映已向伟弘公司购买相关房地产一事。目前有31名锦绣祺峰业主提出了执行异议,法院收悉后已暂停拍卖,并组成合议庭对异议进行审查。

探因

资金链断裂引发连锁反应

58岁的伟弘公司法定代表人、董事长韦荣辉至今还居住在锦绣祺峰小区内。

锦绣祺峰的车库、商铺,到底是先出售还是先抵押的?韦荣辉说,小部分是先出售再抵押,大部分是抵押登记期间出售。

为什么这么做?答复是为了增加流动资金。几年前,伟弘公司 一亿多元,到云南开发一个国际仓储物流产业园,加上民间借贷的一亿多元,前后投入好几亿元。公司因投入过大导致资金链断裂,还贷计划无法按时履行,才导致锦绣祺峰的车库、商铺被法院拍卖。

对于“一房二卖”的事,韦荣辉解释说,那是前两年公司疏于管理出现的纰漏,后来已给大部分房主退款,还有少部分没退的,是因为公司资金困难,暂时没钱退。

声音

维权需具体情况具体分析

锦绣祺峰的部分业主提出,根据《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第17条,被执行人将其 的需要过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款,并实际占有该财产,但尚未办理产权手续的,人民法院可以查封、扣押和冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押和冻结。他们认为,自己在购买车库、商铺过程中无过错,是善意取得,法律应当保障他们的合法权益。

对于此案,广西桂新律师事务所律师李见国认为,要处理好这些购房者与开发商的纠纷,关键要区分哪些是开发商先出售再拿去抵押的,哪些是开发商先抵押后又出售的。

根据《担保法》第49条第1款规定,抵押人在抵押期间转让抵押物,应当告知受让人转让物已经抵押的情况,未告知抵押事实的,转让行为无效。同时, 法《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第9条第2款,出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实,因此导致合同无效的,买受人可以请求返还购房款和利息,赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

根据《物权法》和《担保法》的有关规定,已办理合法抵押登记的先于未登记的受偿,合法的抵押权优先受偿,并受法律保护。就本案而言,如是先抵押后出售情形,建议依法向法院提起诉讼,请求确认所订合同或协议无效,要求返还已购房款及利息,赔偿损失,并可主张已付房款一倍赔偿。对于已售后抵押情形,且有证据证明在法院查封前,与开发商订有正式购房合同或协议,且已付清全款善意取得并占有房屋的,可依《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第17条,向法院提出执行异议。

据悉,锦绣祺峰部分业主以遭遇诈骗为由向宜州警方报案,目前警方仍在调查,尚未立案。

来源:广西新闻网-南国早报

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